De hypotheekactiviteit in Spanje is weer aangetrokken. In september werden 46.120 hypotheken afgesloten voor de aankoop van woningen , een stijging van 12,2% ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Dit bevestigt de positieve prestaties van de woningmarkt. Volgens voorlopige gegevens van het Nationaal Statistisch Instituut (INE) is dit het hoogste aantal hypotheken voor een septembermaand in meer dan tien jaar en het hoogste niveau voor een maand sinds oktober vorig jaar.
Deze opleving komt op een moment dat de rentetarieven laag blijven en de vraag naar woningen sterk is, zowel van gezinnen die een woning kopen als van mensen die vastgoed zien als een veilige haven voor hun spaargeld. De cijfers weerspiegelen een dynamische, maar nog steeds voorzichtige hypotheekmarkt, waarin kredietverstrekkers concurreren om de beste profielen aan te trekken zonder hun risicocriteria significant te versoepelen.
Hypotheekcijfers bereiken hoogste niveau in tien jaar
Volgens het INE (Nationaal Instituut voor Statistiek) bereikte het aantal hypotheekleningen voor de aankoop van een woning in september 46.120, een stijging van 12,2% ten opzichte van een jaar eerder. Dit cijfer maakt september de beste negende maand van het jaar sinds 2010 en bevestigt een opmerkelijke positieve trend: het aantal hypotheekafsluitingen is nu al 15 maanden op rij gestegen.
De sterke stijging in september is met name opmerkelijk in vergelijking met augustus, een maand die traditioneel zwakker is vanwege seizoensinvloeden. Vergeleken met de voorgaande maand stegen de hypotheken op woningen met 38,6% , terwijl het totale uitgeleende kapitaal met 40,2% toenam. Met andere woorden, er werden niet alleen meer transacties afgesloten, maar de bedragen waren ook hoger.
Tot en met september dit jaar is het aantal hypotheektransacties stabiel gebleven: het aantal hypotheken voor de aankoop van een woning is cumulatief met 21,4% gestegen, terwijl het uitgeleende kapitaal met 37,5% is toegenomen en het gemiddelde leenbedrag met 13,2% is gestegen. Deze combinatie suggereert dat er grotere aankopen worden gefinancierd en dat kopers iets hogere hypotheken afsluiten dan in de afgelopen jaren.
Als we de definitie verbreden en alle hypotheken op alle soorten onroerend goed (niet alleen woningen) meerekenen, werden er in september 59.261 transacties geregistreerd , 14,6% meer dan een jaar eerder. Het gemiddelde leenbedrag voor deze hypotheken bedroeg € 195.184, een stijging van 14,2%, en het totale uitgeleende kapitaal op alle onroerende goederen steeg tot € 11.566,6 miljoen, een stijging van 30,8% ten opzichte van een jaar eerder.
Gemiddeld bedrag op hoogste punt en sterke stijging van het leenvermogen
Een van de meest opvallende cijfers van de maand is de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeklasten, die met 14,1% op jaarbasis stegen tot € 171.612. Dit is het hoogste cijfer voor een september sinds 2010, een periode waarin zulke hoge bedragen zelden werden gezien, wat de stijgende kosten van woningfinanciering onderstreept.
Deze stijging van het gemiddelde leenbedrag wordt direct weerspiegeld in het volume van de verstrekte financiering . Het totale kapitaal dat werd uitgeleend voor de aankoop van woningen bedroeg meer dan € 7.914 miljard , 28,1% meer dan in september van het voorgaande jaar. De toename van het kapitaal is meer dan twee keer zo groot als de toename van het aantal transacties, wat erop wijst dat er grotere hypotheken worden afgesloten, in lijn met de stijgende woningprijzen in een groot deel van het land.
In een maand-op-maandvergelijking met augustus steeg het gemiddelde hypotheekbedrag ook, met 1,2%. Hoewel dit percentage bescheiden lijkt, draagt ​​het bij aan een onderliggende trend waarbij, volgens diverse statistieken, de huizenprijzen gestaag stijgen , vooral in gebieden met een hoge vraag of een tekort aan nieuwbouwwoningen.
Volgens gegevens over de eerste negen maanden van het jaar bevestigt het INE (Nationaal Instituut voor Statistiek) dat het leenkapitaal met 37,5% is gestegen en het gemiddelde hypotheekbedrag met 13,2% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Andere bronnen, zoals de Algemene Raad van Notarissen, bevestigen deze opwaartse druk, met stijgingen in de prijzen per vierkante meter en het gemiddelde leenbedrag voor woningaankopen.
Rentetarieven ingeperkt en dominantie van hypotheken met vaste rente
In een context van stijgende huizenprijzen is de ontwikkeling van de rentetarieven een belangrijke factor geworden voor de betaalbaarheid op de markt. Volgens het INE (Nationaal Instituut voor Statistiek) bedroeg de gemiddelde rente voor nieuwe hypotheken in september 2,85% , iets lager dan de 2,89% in augustus en het laagste niveau sinds januari 2023, toen deze 2,64% bedroeg.
Dit cijfer markeert acht opeenvolgende maanden met een gemiddelde rente onder de 3% , een belangrijke ontwikkeling gezien de voorgaande periode van monetaire verkrapping. Voor veel gezinnen helpt deze omgeving met gematigde rentes de impact van stijgende woonkosten te verzachten, hoewel hypotheeklasten in bepaalde markten nog steeds een zware last vormen.
Wat de hypotheekvormen betreft, blijven hypotheken met een vaste rente de meest voorkomende optie . In september werd 60,6% van de nieuwe hypotheken afgesloten met een vaste rente, tegenover 39,4% met een variabele rente (een categorie waartoe het INE ook hypotheken met gemengde rentes rekent). Deze voorkeur voor een stabiele maandelijkse betaling weerspiegelt de wens van veel kopers om zich te beschermen tegen mogelijke toekomstige stijgingen van de referentierente.
Als we de kosten per type bekijken, bedroeg de gemiddelde aanvangsrente 2,89% voor hypotheken met variabele rente en 2,83% voor hypotheken met vaste rente. Dit is een zeer klein verschil dat in de praktijk de prikkel om het risico van toekomstige Euribor-schommelingen te nemen, vermindert. Deze kleine marge, in combinatie met de concurrentie tussen kredietverstrekkers, verklaart gedeeltelijk waarom hypotheken met vaste rente nog steeds dominant zijn bij nieuwe hypotheektransacties.
De financiële sector benadrukt dat, ondanks de felle concurrentie om hypotheken aan te trekken, instellingen een zekere mate van voorzichtigheid betrachten. Marktbronnen geven aan dat banken hun meest aantrekkelijke aanbiedingen richten op profielen met een stabiel inkomen en een grotere leencapaciteit , waardoor sommige van de meest kwetsbare leners de beste voorwaarden mislopen.
Territoriale verschillen: alle autonome gemeenschappen zijn gestegen, met een bijzonder sterke stijging in het noorden
De groei van 12,2% in het aantal hypotheekafsluitingen voor woningen was landelijk wijdverspreid. Alle autonome regio's registreerden in september een stijging ten opzichte van een jaar eerder , zij het in zeer uiteenlopende mate. De meest uitgesproken verschillen deden zich voor in het noorden en in sommige binnenlandse regio's, terwijl de stijging in andere gebieden gematigder was.
De hoogste jaar-op-jaar groeicijfers werden geregistreerd in La Rioja (33,9%), de regio Murcia (30,5%) en Cantabrië (27,3%) , alle met een stijging van meer dan 25%. Regio's zoals Aragón, Navarra, Extremadura en Asturië vielen ook op met een stijging van meer dan 20%, wat wijst op een sterke activiteit in de hypotheekverstrekking.
In een tweede categorie bevonden zich regio's zoals Galicië, met een stijging van 18,5% in het aantal hypotheken op woningen, de Balearen (17,6%), Catalonië (15,3%), Baskenland (13,1%) en de regio Valencia (13%). In deze regio's gaat de positieve trend in hypotheekactiviteit gepaard met zeer uiteenlopende woningmarkten, variërend van toeristische gebieden met sterke prijsdruk tot industriële of gevestigde stedelijke gebieden.
Onder het nationale gemiddelde van 12,2% liggen regio's zoals Madrid (9,9%), Castilla-La Mancha (6,5%), Andalusië (6,3%), Castilla y León (1,7%) en de Canarische Eilanden, waar de stijging nauwelijks 0,2% bedroeg . Op de archipel bleef het aantal geregistreerde hypotheken praktisch stabiel ten opzichte van het voorgaande jaar, wat contrasteert met de sterke stijging die in andere autonome regio's werd waargenomen.
Het geval van Asturië illustreert de verschuiving op de markt na de zomer . In september werden in het vorstendom 724 hypotheken afgesloten, een stijging van 21,7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en het hoogste aantal voor een septembermaand sinds 2010. Vergeleken met de voorgaande maand steeg de hypotheekactiviteit met 46,9%. Het totale bedrag aan nieuwe hypotheken in Asturië bereikte € 92,5 miljoen, een stijging van 40,2% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en een toename van 59,6% ten opzichte van augustus. In de eerste negen maanden van het jaar werden in de regio 6.548 hypotheken afgesloten, 20,3% meer dan in dezelfde periode vorig jaar.
Een actieve markt, maar selectiever bij het verstrekken van kredieten.
De opleving in september is niet onopgemerkt gebleven bij professionals in de sector. Geraadpleegde bronnen benadrukken dat na de zomerdip de vraag sterk is teruggekeerd , zowel in het aantal transacties als in de gemiddelde hypotheekgrootte, grotendeels gedreven door stijgende huizenprijzen. Desondanks heerst er over het algemeen een van redelijke voorzichtigheid, zonder tekenen van ongecontroleerde kredietverlening.
Verschillende analisten suggereren dat financiële instellingen selectiever worden in de profielen die ze accepteren. Volgens sommige hypotheekbemiddelingsbureaus richten banken hun aanbod op kopers met een relatief hoog salaris, een stabiele baan en de mogelijkheid om spaargeld in te brengen, vooral in gevallen waarin de financiering 80-90% van de woningwaarde dekt.
In deze context is ook een afname te zien in het aantal hypotheken met gewijzigde voorwaarden . In september daalde het totale aantal leningen met geregistreerde wijzigingen met 11,2% op jaarbasis. Novaties, oftewel wijzigingen die met dezelfde kredietverstrekker zijn overeengekomen, daalden met 29,9%, terwijl overdrachten naar dezelfde kredietverstrekker (wisselen van bank) met 30,2% afnamen. Overdrachten naar dezelfde kredietnemer (wisselen van kredietnemer) schoten daarentegen omhoog met 88,9%, een trend die mogelijk verband houdt met koop- en verkooptransacties waarbij een bestaande lening wordt overgenomen.
Van de 13.076 hypotheken waarvan de voorwaarden in september werden gewijzigd, was 80,3% te wijten aan aanpassingen in de rentetarieven . Dit cijfer laat zien dat, hoewel de golf van wijzigingen die tijdens perioden met hogere rentetarieven werd waargenomen, is afgenomen, een aanzienlijk aantal leners hun contracten nog steeds aanpast aan de huidige financiële situatie.
Ondertussen wijzen andere marktindicatoren erop dat de huizenverkoop op een hoog niveau blijft en dat een aanzienlijk deel van deze transacties wordt gefinancierd met hypotheken. Recente notariële gegevens tonen aan dat ongeveer de helft van alle transacties met een hypotheek wordt gefinancierd, waarbij het gefinancierde bedrag gemiddeld iets meer dan twee derde van de waarde van de woning bedraagt.
Baksteen als toevluchtsoord en de uitdagingen van toegankelijkheid van woningen
De aanhoudende stijging van het aantal hypotheekafsluitingen, in combinatie met de toename van de gemiddelde leenbedragen en de stabiele rentetarieven, versterkt het idee dat het kopen van een huis nog steeds wordt gezien als een vorm van bescherming in een onzeker economisch klimaat. Voor veel huishoudens blijft het kopen van een huis een manier om zich in te dekken tegen inflatie en de volatiliteit van andere financiële producten.
Vastgoedexperts benadrukken dat de ontwikkeling van vraag en aanbod cruciaal zal zijn om te bepalen of dit tempo kan worden volgehouden. Stijgende prijzen, met name in grote steden en kustgebieden, zetten de betaalbaarheid van woningen voor sommige mensen onder druk, terwijl het aanbod van nieuwe woningen in diverse lokale markten slechts beperkt groeit.
Tegelijkertijd waarschuwen sommige stemmen dat de verbetering van de hypotheekstatistieken gepaard gaat met reële problemen voor bepaalde groepen , zoals jongeren met onstabiele contracten of lage salarissen. Zij vinden het lastiger om voldoende spaargeld op te bouwen voor een aanbetaling en te voldoen aan de solvabiliteitseisen van banken. Deze kloof tussen de potentiële vraag en de vraag die uiteindelijk toegang krijgt tot financiering, is een van de grootste uitdagingen op de middellange termijn.
Het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank, dat vooralsnog wijst op een periode van relatieve rentestabiliteit , zou de hypotheekmarkt de komende maanden een zekere dynamiek kunnen geven. Analisten verwachten echter dat de groei na de sterke stijging van de afgelopen kwartalen zal afnemen. De cruciale vraag is hoe dit financiële klimaat zich verhoudt tot de ontwikkelingen op het gebied van werkgelegenheid, lonen en het daadwerkelijke aanbod van koopwoningen.
De meest recente gegevens van het INE (Nationaal Instituut voor Statistiek) schetsen een beeld van sterke groei in hypotheekverstrekking , stijgende gemiddelde leenbedragen en relatief gunstige rentetarieven, met vrijwel universele vooruitgang in alle autonome regio's van Spanje. Deze levendige hypotheekmarkt, hoewel steeds veeleisender wat betreft kopersprofielen, weerspiegelt zowel de blijvende aantrekkingskracht van vastgoed als de groeiende problemen met het verkrijgen van een woning in een groot deel van het land.
